В данной статье я дам несколько полезных советов по покупке квартиры в строящемся доме.
Кризис отступает, многие ранее «замороженные» стройки возобновляются.
Цены довольно привлекательные, да и ставки по ипотеке опустились до докризисных ставок.
Предположим, дом, в котором будет приобретаться квартира,
определен и вы пришли в офис компании, которая осуществляет его строительство.
1. Попросите Разрешение на строительство. Его выдает Служба строительного надзора
и экспертизы Санкт-Петербурга. Без разрешения на строительство строительная компания не
вправе осуществлять строительство жилого дома. Покупая квартиру в доме, который строится
без разрешения, т.е. является фактически самовольной постройкой, вы в будущем рискуете
приобрести большие проблемы. Также уточните срок действия разрешения на строительство, не
закончилось ли его действие и что делает застройщик для его продления.
2. Посмотрите на каком основании строительная компания владеет земельным участком
на котором осуществляется строительство. Собственность подтверждается свидетельством
о праве собственности. Аренда договором аренды. Если арендуется земельный участок,
находящийся в государственной собственности, то это, скорее всего будет договор аренды
земельного участка на инвестиционных условиях. Посмотрите, не закончился ли срок аренды,
если закончился, то заключалось ли дополнительное соглашение о продлении срока. Договор
аренды, а также дополнительные соглашения к нему, подлежат государственной регистрации в
УФРС, поэтому должны содержать отметку о регистрации в УФРС.
3. В случае, если документом, подтверждающим права на земельный участок, является
договор аренды на инвестиционных условиях, то это значит, что Застройщик имеет дополнительные
обременения перед городом. Например, должен передать часть квартир, построить подстанцию
или заплатить инвестиционные платежи. Было бы не лишним уточнить, а выполняются ли указанные
обязательства? В случае, если даже Застройщик построит дом и даже передаст квартиру дольщику,
при невыполнении инвестиционных условий дольщик не сможет зарегистрировать право собственности на квартиру.
4. Теперь можно перейти и к договору на основании, которого приобретается квартира.
Согласно действующего законодательства привлечение денежных средств на строительство жилых
домов от физических лиц должно осуществляться в соответствии с Федеральным законом об участии
в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении
изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ
(далее: Закон об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ)
5. Прежде всего, это договор долевого участия, подлежащий регистрации в УФРС. Если
это так, то это идеальный вариант, так условия договора должны включать точные сроки окончания
строительства, штрафные санкции Застройщика и в целом защищают дольщика и при внезапном банкротстве
застройщика.
6. Возможны и другие законные способы. Например, участие дольщика в строительстве в качестве
пайщика в жилищно-строительном кооперативе. В этом случае стороной по договору является ЖСК, у
которого в свою очередь, как правило, заключен инвестиционный договор с застройщиком, по которому
ЖСК должен оплатить, а застройщик передать 100 % квартир в жилом доме. Фактически, в этом случае,
ЖСК выступает некой финансовой прослойкой и в случае банкротства застройщика, вы остаетесь один на
один с ЖСК, который составляют такие дольщики.
7. Следующий вариант, привлечение денежных средств по которому противоречит Закон об участии
в долевом строительстве № 214-ФЗ, является предварительный договор. Вернее в заключение предварительного
договора ничего не законного нет, только вот привлекать по нему денежные средства для строительства
застройщик не вправе. Поэтому юристы при заключении предварительных договоров находят всевозможные
способы обхода указанных ограничений, например, привлечение данных платежей не как инвестиционных,
а как обеспечительных платежей, которые будут зачтены по основному договору. В любом случае, в
случае возникновения финансовых проблем и остановки строительства дольщик не вправе требовать
предоставления квартиры, а вправе только рассчитывать на возврат внесенных средств, при наличии
их конечно у застройщика.
8. В любом случае, заключая тот или иной договор, обратите внимание на следующие моменты:
8.1. Наиболее полное описание квартиры и указание характеристик квартиры. Метраж,
имейте ввиду, что при указании площади лоджий (террас) используется понижающий
коэффициент - 1/2, а балконов – 1/3. Этаж и обязательно строительные оси.
8.2. Приложением к договору должен идти план с указанием строительных осей, которые
определяют расположение квартиры на этаже.
8.3. Описывайте детально состояние квартиры в котором она подлежит передаче дольщику
после окончания строительства. Если с отделкой или под чистовую отделку, то какая отделка
(пол, стены и потолки), какие стеклопакеты (деревянные или пластиковые), устанавливается ли
железная дверь и др. Если без отделки, то опять следует указать, есть ли стяжка, осуществляется
штукатурка стен и др.
8.4. Обратите внимание на срок передачи квартиры. Идеальный вариант, когда договор имеет
конкретную календарную дату и застройщик несет ответственность в случае не передачи квартиры
в указанный срок. Добровольно на это застройщики не идут, но Законом о долевом участии установлено,
что застройщики в договорах долевого участия должны указывать дату передачи квартиры долщику.
8.5. Посмотрите, какие штрафные санкции вы будете нести в случае нарушения условий договора,
например при нарушении сроков по внесению инвестиционных платежей. Важно понимать в каких случаях
застройщик сможет расторгнуть с вами договор, в каком порядке (судебном или внесудебном) и какие
потери вы понесете при этом. Если возможно постарайтесь улучшить свое положение, настояв на изменении
указанных условий.
8.6. Посмотрите порядок доплаты (возврата) платежей в случае, если площадь по данным
технической инвентаризации (ПИБ, БТИ) будет отличаться в большую или меньшую стороны.
В этом случае оговаривается стоимость одного квадратного метра, исходя из которого осуществляется
доплата или возврат. Как правило, стороны оговаривают условие, если изменение произошло в пределах
одного метра стороны перерасчет не производят.
9. Подписывая, договор, обязательно убедитесь, затребовав уставные документы застройщика, что полномочия генерального директора не истекли, а если договор подписывается лицом по доверенности, что необходимые полномочия у него имеются. Обязательно попросите копию доверенности.
