Кадастровый паспорт является обязательным документом, подлежащим подаче
в УФРС(ГБР) при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Следует иметь в виду, что кадастровые паспорта начали выдавать около
2 (двух) лет назад. До этого момента, органы, проводящие технический и
кадастровый учет, выдавали различные документы, а именно:
- для зданий (сооружений) – план первичного объекта недвижимости;
- для нежилых помещений - план вторичного объекта недвижимости;
- для земельного участка – кадастровый план земельного участка;
- для квартир – паспорт на квартиру.
Следует иметь ввиду, что если указанные документы были выданы до 01 марта
2008 года, то эти документы признаются действительными и имеют равную юридическую
силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости. Кроме того, представление кадастрового
паспорта или иного документа, выданного
до 01 марта 2008 года не требуется в случае, если кадастровый паспорт или иной
вышеуказанный документ уже предоставлялся и помещен в соответствующее дело
правоустанавливающих документов.
Ранее существовала практика, что инвентаризация зданий(помещений),
должна проводится не реже одного раза в пять лет. Следовательно,
срок планов объектов недвижимости (зданий, нежилых помещений, квартир)
должен быть не более 5 лет. В настоящий момент данные правила не действуют
и кадастровые паспорта (планы объектов недвижимости) не имеют срока действия.
Необходимо обратить внимание на ситуации, когда происходит изменение общей площади
объекта недвижимости. В отношении помещения или квартиры может быть произведена
перепланировка и изменена площадь объекта недвижимости, как в сторону уменьшения,
так и в сторону увеличения. Перепланировка может быть законной, с согласованным
проектом и утвержденным актом Межведомственной комиссии (МВК) результатами работ и незаконной, без осуществления
указанных действий. И в том, и другом случае орган, осуществляющий технический учет,
выдавая кадастровый паспорт делает отметку о номере и дате Акта МВК, либо указание
на то, что имеется в наличии самовольная перепланировка.
При изменении площади нежилого объекта, на основании заявления- собственника,
УФРС(ГБР) может произвести внесение изменений в Единый государственный реестр прав (ЕГРП),
в случае, если на плане нежилого помещения стоит отметка о неизменности внешних
границ (например: площадь изменилась за счет сноса внутренних перегородок).
Если границы объекта изменены, например, за счет пристройки входа, образуется
новый объект недвижимости, который необходимо регистрировать как новый объект,
созданный в результате реконструкции. Это является непростой задачей, так как
необходимо предоставить в УФРС(ГБР) разрешение уполномоченных органов на реконструкцию
объекта недвижимости, разрешение на ввод в эксплуатацию, новый кадастровый паспорт
с изменившимся кадастровым номером и.т.д. Указанных документов может и не оказаться
в силу разных причин, в связи с чем, производя перепланировку нежилого помещения,
необходимо помнить о сохранении неизменности внешних границ объекта, если это конечно
и не является целью производимых улучшений.
Иная ситуация с жилыми объектами недвижимости. В случае изменения площади квартиры
в результате перепланировки, либо перевода в нежилое помещение, даже при соблюдении
неизменности внешних границ, процедура внесения изменений в ЕГРП строго регламентирована.
Одного заявления и оплаты для внесения изменений в ЕГРП будет недостаточно. Произведенная
перепланировка квартиры, должна быть узаконена актом МВК, утвержденным соответствующими
государственными органами. Регистрация изменений в УФРС(ГБР) производится на основании документов,
подтверждающих законность перепланировки квартиры, либо перевода квартиры в нежилой фонд.
